КАК КУПИТЬ КОМНАТУ В ИПОТЕКУ
НОВОСТРОЙКИ: ГДЕ В БЛИЖНЕМ ПОДМОСКОВЬЕ САМЫЕ НИЗКИЕ ЦЕНЫ
Эксперты компании "Метриум Групп" проанализировали первичный рынок жилья ближнего Подмосковья. Исследованию подверглись относительно крупные и активно застраиваемые города и поселки, расположенные в пределах 35 км от МКАД. В результате, была выявлена пятерка городов с самым низким уровнем цен на квартиры в новостройках. Риэлторы составили топ-5 городов и поселков ближнего Подмосковья с самыми низкими ценами на квартиры в новостройках.
Итак пятерка населенных пунктов МО с самым низким уровнем цен
1 место пос. Некрасовский
Список Подмосковных населенных пунктов с самым доступным жильем в новостройках возглавляет п. Некрасовский. Здесь реализуется всего один, но зато масштабный комплекс "Некрасовский". Объем предложения в нем достаточно велик, квадратный метр в среднем стоит порядка 42 640 рублей, а за 2 млн рублей можно купить квартиру площадью 35 кв. м.
Главный недостаток Некрасовского его удаленность от Москвы (26 км от МКАД по Дмитровскому шоссе), а также низкий уровень развития инфраструктуры. Однако поселок может похвастаться наличием ж/д станции и близостью Икшинского водохранилища.
2 место - Электроугли
Чуть дороже новые квартиры стоят в Электроуглях, где на текущий момент реализуется два проекта: ЖК "Светлый Город" и ЖК на ул. Школьная. Средняя цена квадратного метра в городе 45 500 рублей, а стоимость на квартиры здесь начинается от 1, 4 млн рублей за 29, 3 кв. м. (ЖК "Светлый Город").
Причины невысоких цен на недвижимость в городе стандартны - значительная удаленность от Москвы (23 км от МКАД по загруженному Носовихинскому шоссе), слаборазвитая инфраструктура и непрестижность направления. Среди плюсов можно выделить разве что наличие ж/д станции и соседство с лесными массивами. Однако, эти преимущества не компенсируют в полной мере недостатки, и цены в Электроуглях невелики.
3 место Старая Купавна
Третье место по доступности новостроек принадлежит Старой Купавне городу, расположенному в 19 км от МКАД по Горьковскому шоссе. На локальном первичном рынке сейчас представлено три комплекса: ЖК "Купавино", мкр. "Новое Бисерово" и ЖК на ул. Шевченко. В среднем квадратный метр здесь стоит 52 200 рублей, а студию площадью 29, 3 кв. м можно приобрести за 1, 7 млн рублей (ЖК "Новое Бисерово").
Как и у предыдущих населенных пунктов, главным недостатком Старой Купавны является плохая транспортная доступность и удаленность от Москвы. Кроме того, город не имеет прямого ж/д сообщения со столицей (ближайшая станция в 9 км), отличается малоразвитой инфраструктурой и большой промзоной. К достоинством Старой Купавны можно отнести наличие зеленых зон и водных объектов неподалеку.
4 место Лосино-Петровский
Далее в рейтинге расположился Лосино-Петровский, где цена квадратного метра квартиры в новостройке находится на уровне 56 100 рублей. В этом городе строится два многоквартирных жилых комплекса (ЖК "Петровская Слобода" и ЖК "Ультрамарин"). Минимальная стоимость квартиры в них составляет 2, 2 млн рублей за 44, 4 кв. м ( ЖК "Петровская Слобода").
Сам Лосино-Петровский расположен в 24 км от МКАД по Щелковскому (Монинскому) шоссе и собственной ж/д станции не имеет. Местная инфраструктура находится на относительно неплохом уровне, а основные перспективы связаны со строительством дублера Щелковского шоссе.
5 место - Голицыно
Наконец, пятое место по наиболее доступному уровню цен принадлежит г. Голицыно, размещающемуся в западной части Подмосковья в 30 км от МКАД по Минскому или Можайскому шоссе. В этом небольшом городе реализуется два крупных проекта: ЖК "Князь Голицын" и ЖК "Молодежный", квадратный метр нового жилья стоит 57 000 рублей, а самая дешевая квартира 2, 5 млн рублей за 38 кв. м. (ЖК "Князь Голицын"). В Голицыно не разнообразная инфраструктура, однако город имеет ж/д связь с Москвой по Белорусскому направлению, к тому же расположен в экологически благоприятной и престижной зоне Московской области.
Получить ипотечный кредит для покупки комнаты или доли в квартире вполне возможно. Главное, чтобы залог был ликвидным и устраивал банк.
В этом постулате и заключаются основные сложности получения ипотечного кредита на покупку комнаты (доли) в многокомнатной квартире. Ликвидная комната на самом деле почти миф. Во всяком случае, по сравнению с квартирой. Поэтому ипотечная ставка, как правило, в этом случае заметно выше, нежели при покупке квартиры. Да и требования к заемщику несколько строже только подтвержденные доходы и идеальная кредитная история. Кстати, позволить себе дополнительные риски могут только крупные и серьезные организации, поэтому ипотеку на комнату выдают далеко не все банки.
Стоит подчеркнуть, что банк принимает во внимание тот факт, принадлежит ли вам уже доля либо другая комната в данной квартире. Ситуация, когда вы выкупаете вторую (третью) комнату в квартире, в которой вам уже принадлежат остальные доли, наиболее прозрачна и понятна для банка и не вызывает у кредитующей организации лишних вопросов. Кстати, в залог банку на время выплаты кредита вы отдаете не приобретаемую долю, а всю квартиру. Поэтому банк, ничем не рискуя, выдаст вам вожделенный кредит с большой долей вероятности. Такой кредит вам могут предоставить почти все банки.
Более сложным выглядит вариант, при котором речь идет о покупке комнаты в квартире, к которой вы не имеете никакого отношения. Понятно, что в российской реальности (квартиры расселяются только "на бумаге", а в реальности коммунальное жилье есть во всех городах страны) денег часто хватает только на комнату, даже если покупать ее с привлечением кредита. Такой кредит получить также возможно. Но помимо стандартного пакета вам придется представить в банк нотариально заверенное согласие на продажу доли от всех остальных собственников квартиры. Дело в том, что эти собственники имеют по закону преимущественное право на выкуп доли, и вы можете приобрести ее только после их отказа. Если же такого документа нет, сделка может быть оспорена в суде.
Заемщик, который намерен купить долю или комнату у своего близкого родственника (такие ситуации не редкость, когда недвижимость наследуют за родителями несколько детей или супруги разделили имущество после развода), также непременно столкнется со сложностями при получении ипотеки. Дело в том, что "близкородственные сделки" не просто не приветствуются на них практически наложен мораторий. Дело в том, что банки усматривают в таких сделках притворный характер.
Однако и здесь не все безнадежно, во всяком случае не во всех ситуациях (банк рассматривает такие обращения индивидуально). Например, если после развода прошло довольно много времени и супруги уже создали новые семьи, банк вполне может пойти навстречу и дать кредит на выкуп доли.
Интересно, что получить кредит на покупку комнаты или доли в квартире можно, предоставив банку в качестве залога другую недвижимость (естественно, ликвидную и превышающую по стоимости покупаемую комнату). Такой кредит может быть даже выгоднее, поскольку может быть предоставлен на более приемлемых условиях. Стоит подчеркнуть, что на совершенно законных основаниях можно получить кредит под залог жилья, которое не является собственностью заемщика. Дело в том, что можно привлечь родственника или друга, который выступит займодателем и предоставит свою недвижимость в качестве залога. А вы будете заемщиком и получите кредит на покупку комнаты или доли. Естественно, что кредит при этом нужно выплачивать не менее аккуратно и регулярно.
НОВОСТРОЙКИ В МОСКВЕ: СТОИТ ЛИ ПОКУПАТЬ КВАРТИРУ С ОТДЕЛКОЙ
Насколько дороже обойдется частично или полностью отделанная квартира, и в чем преимущества подобного жилья?
На сегодняшний день готовые квартиры предлагаются покупателям в трех состояниях: без отделки, с отделкой "под чистовую" и с чистовой отделкой. Как рассказали порталу "РБК-Недвижимость" опрошенные эксперты, в понятие "без отделки" обычно входит наличие в квартире двухкамерных стеклопакетов, остекления лоджий, входной деревянной двери, полностью возведенных перегородок (для панельных домов), электричества до щитка, сантехника под заглушку и черновой стяжки пола. Отделка "под чистовую" включает в себя кроме предыдущих опций также электроразводку с установкой выключателей и розеток, стяжку пола, выравнивание и шпатлевку стен и потолка. Чистовая отделка бывает муниципальной и улучшенной. В первом случае используются недорогие материалы, на пол укладывается линолеум, стены и даже потолок оклеиваются простыми обоями.
Наибольший интерес для покупателей представляет улучшенная чистовая отделка, в этом случае застройщик использует современные качественные материалы, а покупателям на выбор предлагается 3-4 варианта дизайн-проектов, отличающихся разнообразием стилистических решений и цветовой гаммы.
История вопроса
По оценке экспертов, в Москве доля новостроек с отделкой не превышает 10-15% от общего объема предложения на рынке.
Стоит отметить, что новостройки с отделкой начали появляться в кризис. Подобное предложение было направлено на привлечение покупателей в условиях сниженного спроса. Одним из первых предложил на рынке такой продукт девелопер "Ведис Групп". До этого момента новостройки с отделкой представляли собой единичные предложения.
С каждым годом доля таких проектов увеличивается, и на сегодняшний день основной объем предложения новостроек с отделкой сосредоточен в сегментах эконом- и комфорт-класса.
"Количество новостроек с отделкой за последние годы значительно увеличилось, более того, изменилось само качество выполняемых работ. Если раньше застройщики в основном предлагали самую простую муниципальную отделку, то сейчас она встречается все реже. Популярностью у покупателей пользуется чистовая улучшенная отделка с использованием современных качественных материалов и выполненная по дизайн-проекту, рассказала генеральный директор компании "Миэль-Новостройки" Софья Лебедева. Такая отделка является одной из самых востребованных дополнительных опций в сегменте доступного жилья, однако в последнее время стали появляться и проекты бизнес-класса, предлагающие покупателям полностью готовые квартиры".
"Такой продукт является весьма востребованным среди покупателей, что неудивительно. Покупая квартиру с отделкой, можно сэкономить не только время, заехав в квартиру, полностью готовую к проживанию, но и деньги отделка от застройщика обойдется ощутимо дешевле самостоятельного ремонта", рассказал "РБК-Недвижимости" руководитель отдела новостроек ГК "МИЦ" Александр Энгель.
Варианты отделки в соврменных жилых комплексах экономкласса
По его прогнозу, в ближайшее время количество таких предложений будет увеличиваться. В краткосрочной и среднесрочной перспективе рынок ждет сразу несколько проектов.
Большинство застройщиков в недорогом сегменте предлагают сегодня типовую отделку для всех квартир. Однако некоторые все-таки предоставляют покупателю выбор из нескольких вариантов. Кардинально они не различаются и разнятся по большей части цветовым решением, а не используемыми материалами, поэтому существенного влияния на стоимость отделки не оказывают.
"В последнее время получила распространение практика совмещения нескольких вариантов отделки квартир в рамках одного комплекса или даже корпуса", отмечает генеральный директор компании "Метриум Групп" Мария Литинецкая. Это позволяет девелоперам диверсифицировать продуктовую линейку, разнообразить предложение и тем самым расширить целевую аудиторию, добавляет Александр Энгель.
В целом эксперты "Метриум Групп" отмечают, что число комплексов, в которых квартиры предлагаются с тем или иным видом отделки, растет. Это связано в первую очередь с конкурентной борьбой за покупателя. Выигрывают в таком противоборстве наиболее качественные проекты, в том числе и оснащенные разнообразными опциями по отделке.
"В проектах эконом- и комфорт-класса квартиры с отделкой востребованы, потому что значительная доля покупателей такого жилья ипотечники. Им важно купить квартиру и, по возможности, сразу переехать в нее. Делать ремонт и жить в это время в съемной квартире это болезненная дополнительная нагрузка для семейного бюджета. В проектах премиум-класса покупатели выбирают квартиры с отделкой просто потому, что не хотят тратить свое время на бытовые вопросы, которые отвлекают их от более важных жизненных приоритетов. Кроме того, предложение квартир с отделкой интересно инвесторам, у которых есть возможность практически сразу после выдачи ключей начать сдавать готовую квартиру и получать от этого доход", говорит Мария Литинецкая.
Что можно приобрести в Москве
По данным аналитиков "Метриум Групп", больше всего проектов с готовыми квартирами реализуется в сегменте экономкласса. В границах старой Москвы отделка в тех или иных формах доступна покупателям в восьми комплексах, что составляет 13% от общего числа проектов, реализуемых в данном сегменте. Это ЖК "Царицыно", ЖК "Загорье", ЖК "МПИ", ЖК "Мичурино", ЖК "LIFE-Митинская" и ЖК "Мироновский", а также некоторые корпуса в ЖК "Большое Кусково" и ЖК "Некрасовка-Парк".
В сегменте бизнес-класса отделка квартир от застройщика предлагается реже. Квартиры с отделкой "под ключ" можно встретить лишь в одном корпусе ЖК "Лосиный остров". Таким образом, доля таких квартир в данном сегменте ничтожно мала менее 1%.
На территории новой Москвы, активно застраиваемой в последнее время, предложений квартир с отделкой больше всего в том или ином виде они присутствуют сразу в 13 проектах (31% от общего числа объектов на первичном рынке). К числу таких комплексов относятся ЖК "Новые Ватутинки", "Юго-Западный", "Первый Московский", "Прима-Парк", "Борисоглебское", "Рутаун", "Бунинский", ЖК в поселке Фабрики им. 1 мая, а также некоторые корпуса в ЖК "Новом Бутове", в ЖК "Солнцево-парк", "Квартал А101" и "Переделкино Ближнее".
Как отмечают эксперты "Метриум Групп", из всех видов отделки, предлагаемых сегодня застройщиками, наиболее распространена отделка "под ключ" или, как ее еще называют, "финишная отделка", когда квартира полностью готова к проживанию (вам остается только завезти мебель). В Москве такие условия предлагаются в 80% комплексов (от общего числа проектов, в которых есть отделка), например, в ЖК "Большое Кусково", "LIFE-Митинская", ЖК "МПИ". На присоединенных территориях отделка "под ключ" встречается чуть реже в 60% комплексов, среди которых можно отметить "Новые Ватутинки", ЖК "Бунинский", "Рутаун".
Второй вариант квартиры "под чистовую" отделку, которых на рынке, как оказалось, меньше, чем "под ключ". Как правило, это жилье в панельных корпусах, где уже установлены перегородки, выполнена стяжка на полах, выровнены стены, смонтированы натяжные потолки, разведены коммуникации, то есть проведена вся предремонтная подготовка. К подобным проектам относятся ЖК "Новые Ватутинки. Южный квартал", некоторые корпуса города-парка "Первый Московский".
Элитная отделка
Отделка, которая предлагается сегодня в дорогом сегменте, позволяет действительно расслабиться в этом вопросе и довериться знаменитым дизайнерам с мировыми именами. Раньше такого подхода у застройщиков не было.
В элитных комплексах покупателям предлагается уже совсем другой уровень и подход к жилью с отделкой. По сути, "законодателем моды" готового жилья премиум-класса в Москве стала корпорация "Баркли", которая пошла по совершенно новому пути стала предлагать весьма капризной публике отделку от мировых дизайнеров.
По данным "Метриум Групп", среди высокобюджетного жилья проектов, в которых застройщиком предусмотрена полная или частичная отделка, также немного всего три, что составляет 9%. Данную опцию можно встретить в ЖК Barkli Park (отделка от Филиппа Старка), Barkli Virgin House (от Келли Хоппен) и Barkli Residence (от Роберта Стерна). Все три объекта строятся корпорацией "Баркли!"
Сколько стоит отделка
По словам специалистов, средняя стоимость чистовой отделки в Москве составляет порядка 10-12 тыс. руб. за 1 кв. м, и это минимум, в Московской области разброс цен более значительный, от 6 до 12 тыс. руб. за "квадрат", тогда как большинство людей рассчитывают на гораздо меньшие затраты.
Стоимость отделки, как правило, входит в общую цену квартиры. Лишь иногда застройщик предлагает ее как отдельную опцию, но даже в этом случае покупателю предоставляется выбор: купить готовую квартиру или проводить ремонтные работы самостоятельно.
"Если отделка включена в стоимость квартиры, то ее довольно сложно вычленить. Объективно судить об уровне цен на подготовительные или отделочные работы можно только на примере тех проектов, где одновременно реализуются квартиры разной степени готовности", отмечает Мария Литинецкая. Так, по данным "Метриум групп", в ЖК "Николин парк" разница в цене за квартиру с отделкой и без составляет 15 700 руб. за 1 кв. м. В ЖК комфорт-класса "Царицыно" готовая квартира стоит дороже на 12 000 руб. за 1 кв. м, чем просто метры "в бетоне". В "Некрасовке-Парк" комплексе экономкласса разница между готовой квартирой и такой же без ремонта составляет 10 500 руб. за 1 кв. м, а в "Новых Ватутинках" всего 4500 руб. за "квадрат".
Для наглядности можно сравнить разницу в стоимости по общему бюджету покупки. Например, в "Новых Ватутинках" однокомнатная квартира с отделкой под ключ стоит 3 448 900 рублей, без отделки 3 278 350 (разница 170 тыс. руб.), двухкомнатная с отделкой 4 988 300, без отделки 4 717 850 (разница 279 тыс. руб.), трехкомнатная с отделкой 6 764 500, без отделки 6 397 750 (разница 366 тыс. руб.).
"В конечном счете все зависит от уровня отделки, используемых материалов и ценовой политики застройщика, комментирует Мария Литинецкая. Но, как правило, готовая квартира дороже аналогичного жилья без ремонта не более чем на 10%. В подавляющем большинстве случаев отделка от застройщика выходит дешевле за счет того, что девелопер добивается дисконта 4045% от производителей на большой объем закупок отделочных материалов, оборудования и техники. Поэтому, покупая готовую квартиру от застройщика, будущий собственник точно сэкономит".
Готовы ли покупатели платить за отделку
Специалисты компании "Миэль-Новостройки" опросили потенциальных покупателей, сколько они готовы заплатить за отделку от застройщика. Оказалось, что ожидания клиентов не всегда соответствуют рыночным расценкам.
Как показал опрос, 60% потенциальных покупателей квартир готовы заплатить за качественную чистовую отделку не более 5 тыс. руб. за 1 кв. м, причем 34% планируют ограничиться расходами в пределах 3 тыс. руб. за "квадрат". На более значительные траты ориентированы 24% покупателей: 57 тыс. руб. за 1 кв. м отделки готовы отдать 11% клиентов, 710 тыс. руб. 8%, и более 10 тыс. руб. за "квадрат" могут потратить не более 5% покупателей. При этом 12% потребителей не планируют дополнительные расходы на этапе покупки квартиры.
"Такие клиенты либо ограничены в бюджете и рассчитывают растянуть затраты на ремонт на длительный период, либо не готовы платить за отделку от застройщика, предпочитая обустроить жилье по собственному вкусу. Однако покупатели не всегда учитывают, что в целом отделка от застройщика обойдется им дешевле, чем ремонт собственными силами", заключила Софья Лебедева.
ЗАРЕГИСТРИРОВАТЬ ПРАВА НА КВАРТИРУ ТЕПЕРЬ МОЖНО ПО ИНТЕРНЕТУ
Регистрировать права на квартиры, дома, земельные участки теперь можно по интернету. Такая возможность в нашей стране появилась впервые. Также владельцы недвижимости вправе теперь запрещать регистраторам совершать сделки со своим имуществом или долями без своего личного участия. Сразу несколько новых норм федеральных законов вступают в силу сегодня, 1 октября, пишет "Российская газета".
Что касается регистрации по интернету, то массово получать удобную электронную услугу по открытым каналам связи граждане смогут не раньше начала 2014 года, уточняют в Росреестре. По словам специалистов, Минэкономразвития сейчас определяет порядок подачи запросов, процедурные моменты.
Для регистрации потребуется отсканировать и передать по e-mail в Росреестр или на Единый портал госуслуг документы, заверив их усиленной электронной подписью. Получить свою подпись в специальных удостоверяющих центрах может любой гражданин и тот, кто хочет напрямую оформить единственную сделку; и крупные собственники недвижимости. При этом свидетельство о праве собственности оформляется только в бумажной форме.
Кроме того, как пишет "РГ", с сегодняшнего дня на проведение кадастрового учета и регистрацию прав на недвижимость отведено не более 18 дней.
Важный момент. Дачникам и владельцам загородной недвижимости тоже станет проще. Им теперь не надо представлять кадастровый паспорт при регистрации, в том числе на незавершенный объект строительства. Единственным подтверждением становится выданное муниципалитетом разрешение на ввод в эксплуатацию либо разрешение на строительство (для "незавершенки"). Но и то с 1 марта 2015 года. А до этого времени и такое разрешение не может быть затребовано. Все права на построенный дом зарегистрируют при наличии документов на земельный участок.
В защиту владельцев недвижимости от мошенников направлена и норма, запрещающая регистрировать без личного присутствия граждан или их законных представителей покупку продажу недвижимости. Но для этого собственник, который по каким-либо причинам ждет подвоха, должен прийти с паспортом в офис Росреестра и написать заявление. В этом случае все регистрационные действия с квартирой или участком будут запрещены. Эта мера исключит попытки совершения квартирных афер, уточняет "РГ".
Было изменено: 6:57 10/10/2013.
Было изменено: 6:58 10/10/2013.
Эксперты компании "Метриум Групп" проанализировали первичный рынок жилья ближнего Подмосковья. Исследованию подверглись относительно крупные и активно застраиваемые города и поселки, расположенные в пределах 35 км от МКАД. В результате, была выявлена пятерка городов с самым низким уровнем цен на квартиры в новостройках. Риэлторы составили топ-5 городов и поселков ближнего Подмосковья с самыми низкими ценами на квартиры в новостройках.
Итак пятерка населенных пунктов МО с самым низким уровнем цен
1 место пос. Некрасовский
Список Подмосковных населенных пунктов с самым доступным жильем в новостройках возглавляет п. Некрасовский. Здесь реализуется всего один, но зато масштабный комплекс "Некрасовский". Объем предложения в нем достаточно велик, квадратный метр в среднем стоит порядка 42 640 рублей, а за 2 млн рублей можно купить квартиру площадью 35 кв. м.
Главный недостаток Некрасовского его удаленность от Москвы (26 км от МКАД по Дмитровскому шоссе), а также низкий уровень развития инфраструктуры. Однако поселок может похвастаться наличием ж/д станции и близостью Икшинского водохранилища.
2 место - Электроугли
Чуть дороже новые квартиры стоят в Электроуглях, где на текущий момент реализуется два проекта: ЖК "Светлый Город" и ЖК на ул. Школьная. Средняя цена квадратного метра в городе 45 500 рублей, а стоимость на квартиры здесь начинается от 1, 4 млн рублей за 29, 3 кв. м. (ЖК "Светлый Город").
Причины невысоких цен на недвижимость в городе стандартны - значительная удаленность от Москвы (23 км от МКАД по загруженному Носовихинскому шоссе), слаборазвитая инфраструктура и непрестижность направления. Среди плюсов можно выделить разве что наличие ж/д станции и соседство с лесными массивами. Однако, эти преимущества не компенсируют в полной мере недостатки, и цены в Электроуглях невелики.
3 место Старая Купавна
Третье место по доступности новостроек принадлежит Старой Купавне городу, расположенному в 19 км от МКАД по Горьковскому шоссе. На локальном первичном рынке сейчас представлено три комплекса: ЖК "Купавино", мкр. "Новое Бисерово" и ЖК на ул. Шевченко. В среднем квадратный метр здесь стоит 52 200 рублей, а студию площадью 29, 3 кв. м можно приобрести за 1, 7 млн рублей (ЖК "Новое Бисерово").
Как и у предыдущих населенных пунктов, главным недостатком Старой Купавны является плохая транспортная доступность и удаленность от Москвы. Кроме того, город не имеет прямого ж/д сообщения со столицей (ближайшая станция в 9 км), отличается малоразвитой инфраструктурой и большой промзоной. К достоинством Старой Купавны можно отнести наличие зеленых зон и водных объектов неподалеку.
4 место Лосино-Петровский
Далее в рейтинге расположился Лосино-Петровский, где цена квадратного метра квартиры в новостройке находится на уровне 56 100 рублей. В этом городе строится два многоквартирных жилых комплекса (ЖК "Петровская Слобода" и ЖК "Ультрамарин"). Минимальная стоимость квартиры в них составляет 2, 2 млн рублей за 44, 4 кв. м ( ЖК "Петровская Слобода").
Сам Лосино-Петровский расположен в 24 км от МКАД по Щелковскому (Монинскому) шоссе и собственной ж/д станции не имеет. Местная инфраструктура находится на относительно неплохом уровне, а основные перспективы связаны со строительством дублера Щелковского шоссе.
5 место - Голицыно
Наконец, пятое место по наиболее доступному уровню цен принадлежит г. Голицыно, размещающемуся в западной части Подмосковья в 30 км от МКАД по Минскому или Можайскому шоссе. В этом небольшом городе реализуется два крупных проекта: ЖК "Князь Голицын" и ЖК "Молодежный", квадратный метр нового жилья стоит 57 000 рублей, а самая дешевая квартира 2, 5 млн рублей за 38 кв. м. (ЖК "Князь Голицын"). В Голицыно не разнообразная инфраструктура, однако город имеет ж/д связь с Москвой по Белорусскому направлению, к тому же расположен в экологически благоприятной и престижной зоне Московской области.
Получить ипотечный кредит для покупки комнаты или доли в квартире вполне возможно. Главное, чтобы залог был ликвидным и устраивал банк. В этом постулате и заключаются основные сложности получения ипотечного кредита на покупку комнаты (доли) в многокомнатной квартире. Ликвидная комната на самом деле почти миф. Во всяком случае, по сравнению с квартирой. Поэтому ипотечная ставка, как правило, в этом случае заметно выше, нежели при покупке квартиры. Да и требования к заемщику несколько строже только подтвержденные доходы и идеальная кредитная история. Кстати, позволить себе дополнительные риски могут только крупные и серьезные организации, поэтому ипотеку на комнату выдают далеко не все банки.
Стоит подчеркнуть, что банк принимает во внимание тот факт, принадлежит ли вам уже доля либо другая комната в данной квартире. Ситуация, когда вы выкупаете вторую (третью) комнату в квартире, в которой вам уже принадлежат остальные доли, наиболее прозрачна и понятна для банка и не вызывает у кредитующей организации лишних вопросов. Кстати, в залог банку на время выплаты кредита вы отдаете не приобретаемую долю, а всю квартиру. Поэтому банк, ничем не рискуя, выдаст вам вожделенный кредит с большой долей вероятности. Такой кредит вам могут предоставить почти все банки.
Более сложным выглядит вариант, при котором речь идет о покупке комнаты в квартире, к которой вы не имеете никакого отношения. Понятно, что в российской реальности (квартиры расселяются только "на бумаге", а в реальности коммунальное жилье есть во всех городах страны) денег часто хватает только на комнату, даже если покупать ее с привлечением кредита. Такой кредит получить также возможно. Но помимо стандартного пакета вам придется представить в банк нотариально заверенное согласие на продажу доли от всех остальных собственников квартиры. Дело в том, что эти собственники имеют по закону преимущественное право на выкуп доли, и вы можете приобрести ее только после их отказа. Если же такого документа нет, сделка может быть оспорена в суде.
Заемщик, который намерен купить долю или комнату у своего близкого родственника (такие ситуации не редкость, когда недвижимость наследуют за родителями несколько детей или супруги разделили имущество после развода), также непременно столкнется со сложностями при получении ипотеки. Дело в том, что "близкородственные сделки" не просто не приветствуются на них практически наложен мораторий. Дело в том, что банки усматривают в таких сделках притворный характер.
Однако и здесь не все безнадежно, во всяком случае не во всех ситуациях (банк рассматривает такие обращения индивидуально). Например, если после развода прошло довольно много времени и супруги уже создали новые семьи, банк вполне может пойти навстречу и дать кредит на выкуп доли.
Интересно, что получить кредит на покупку комнаты или доли в квартире можно, предоставив банку в качестве залога другую недвижимость (естественно, ликвидную и превышающую по стоимости покупаемую комнату). Такой кредит может быть даже выгоднее, поскольку может быть предоставлен на более приемлемых условиях. Стоит подчеркнуть, что на совершенно законных основаниях можно получить кредит под залог жилья, которое не является собственностью заемщика. Дело в том, что можно привлечь родственника или друга, который выступит займодателем и предоставит свою недвижимость в качестве залога. А вы будете заемщиком и получите кредит на покупку комнаты или доли. Естественно, что кредит при этом нужно выплачивать не менее аккуратно и регулярно.
НОВОСТРОЙКИ В МОСКВЕ: СТОИТ ЛИ ПОКУПАТЬ КВАРТИРУ С ОТДЕЛКОЙ
Насколько дороже обойдется частично или полностью отделанная квартира, и в чем преимущества подобного жилья?
На сегодняшний день готовые квартиры предлагаются покупателям в трех состояниях: без отделки, с отделкой "под чистовую" и с чистовой отделкой. Как рассказали порталу "РБК-Недвижимость" опрошенные эксперты, в понятие "без отделки" обычно входит наличие в квартире двухкамерных стеклопакетов, остекления лоджий, входной деревянной двери, полностью возведенных перегородок (для панельных домов), электричества до щитка, сантехника под заглушку и черновой стяжки пола. Отделка "под чистовую" включает в себя кроме предыдущих опций также электроразводку с установкой выключателей и розеток, стяжку пола, выравнивание и шпатлевку стен и потолка. Чистовая отделка бывает муниципальной и улучшенной. В первом случае используются недорогие материалы, на пол укладывается линолеум, стены и даже потолок оклеиваются простыми обоями.
Наибольший интерес для покупателей представляет улучшенная чистовая отделка, в этом случае застройщик использует современные качественные материалы, а покупателям на выбор предлагается 3-4 варианта дизайн-проектов, отличающихся разнообразием стилистических решений и цветовой гаммы.
История вопроса
По оценке экспертов, в Москве доля новостроек с отделкой не превышает 10-15% от общего объема предложения на рынке.
Стоит отметить, что новостройки с отделкой начали появляться в кризис. Подобное предложение было направлено на привлечение покупателей в условиях сниженного спроса. Одним из первых предложил на рынке такой продукт девелопер "Ведис Групп". До этого момента новостройки с отделкой представляли собой единичные предложения.
С каждым годом доля таких проектов увеличивается, и на сегодняшний день основной объем предложения новостроек с отделкой сосредоточен в сегментах эконом- и комфорт-класса.
"Количество новостроек с отделкой за последние годы значительно увеличилось, более того, изменилось само качество выполняемых работ. Если раньше застройщики в основном предлагали самую простую муниципальную отделку, то сейчас она встречается все реже. Популярностью у покупателей пользуется чистовая улучшенная отделка с использованием современных качественных материалов и выполненная по дизайн-проекту, рассказала генеральный директор компании "Миэль-Новостройки" Софья Лебедева. Такая отделка является одной из самых востребованных дополнительных опций в сегменте доступного жилья, однако в последнее время стали появляться и проекты бизнес-класса, предлагающие покупателям полностью готовые квартиры".
"Такой продукт является весьма востребованным среди покупателей, что неудивительно. Покупая квартиру с отделкой, можно сэкономить не только время, заехав в квартиру, полностью готовую к проживанию, но и деньги отделка от застройщика обойдется ощутимо дешевле самостоятельного ремонта", рассказал "РБК-Недвижимости" руководитель отдела новостроек ГК "МИЦ" Александр Энгель.
Варианты отделки в соврменных жилых комплексах экономкласса
По его прогнозу, в ближайшее время количество таких предложений будет увеличиваться. В краткосрочной и среднесрочной перспективе рынок ждет сразу несколько проектов.
Большинство застройщиков в недорогом сегменте предлагают сегодня типовую отделку для всех квартир. Однако некоторые все-таки предоставляют покупателю выбор из нескольких вариантов. Кардинально они не различаются и разнятся по большей части цветовым решением, а не используемыми материалами, поэтому существенного влияния на стоимость отделки не оказывают.
"В последнее время получила распространение практика совмещения нескольких вариантов отделки квартир в рамках одного комплекса или даже корпуса", отмечает генеральный директор компании "Метриум Групп" Мария Литинецкая. Это позволяет девелоперам диверсифицировать продуктовую линейку, разнообразить предложение и тем самым расширить целевую аудиторию, добавляет Александр Энгель.
В целом эксперты "Метриум Групп" отмечают, что число комплексов, в которых квартиры предлагаются с тем или иным видом отделки, растет. Это связано в первую очередь с конкурентной борьбой за покупателя. Выигрывают в таком противоборстве наиболее качественные проекты, в том числе и оснащенные разнообразными опциями по отделке.
"В проектах эконом- и комфорт-класса квартиры с отделкой востребованы, потому что значительная доля покупателей такого жилья ипотечники. Им важно купить квартиру и, по возможности, сразу переехать в нее. Делать ремонт и жить в это время в съемной квартире это болезненная дополнительная нагрузка для семейного бюджета. В проектах премиум-класса покупатели выбирают квартиры с отделкой просто потому, что не хотят тратить свое время на бытовые вопросы, которые отвлекают их от более важных жизненных приоритетов. Кроме того, предложение квартир с отделкой интересно инвесторам, у которых есть возможность практически сразу после выдачи ключей начать сдавать готовую квартиру и получать от этого доход", говорит Мария Литинецкая.
Что можно приобрести в Москве
По данным аналитиков "Метриум Групп", больше всего проектов с готовыми квартирами реализуется в сегменте экономкласса. В границах старой Москвы отделка в тех или иных формах доступна покупателям в восьми комплексах, что составляет 13% от общего числа проектов, реализуемых в данном сегменте. Это ЖК "Царицыно", ЖК "Загорье", ЖК "МПИ", ЖК "Мичурино", ЖК "LIFE-Митинская" и ЖК "Мироновский", а также некоторые корпуса в ЖК "Большое Кусково" и ЖК "Некрасовка-Парк".
В сегменте бизнес-класса отделка квартир от застройщика предлагается реже. Квартиры с отделкой "под ключ" можно встретить лишь в одном корпусе ЖК "Лосиный остров". Таким образом, доля таких квартир в данном сегменте ничтожно мала менее 1%.
На территории новой Москвы, активно застраиваемой в последнее время, предложений квартир с отделкой больше всего в том или ином виде они присутствуют сразу в 13 проектах (31% от общего числа объектов на первичном рынке). К числу таких комплексов относятся ЖК "Новые Ватутинки", "Юго-Западный", "Первый Московский", "Прима-Парк", "Борисоглебское", "Рутаун", "Бунинский", ЖК в поселке Фабрики им. 1 мая, а также некоторые корпуса в ЖК "Новом Бутове", в ЖК "Солнцево-парк", "Квартал А101" и "Переделкино Ближнее".
Как отмечают эксперты "Метриум Групп", из всех видов отделки, предлагаемых сегодня застройщиками, наиболее распространена отделка "под ключ" или, как ее еще называют, "финишная отделка", когда квартира полностью готова к проживанию (вам остается только завезти мебель). В Москве такие условия предлагаются в 80% комплексов (от общего числа проектов, в которых есть отделка), например, в ЖК "Большое Кусково", "LIFE-Митинская", ЖК "МПИ". На присоединенных территориях отделка "под ключ" встречается чуть реже в 60% комплексов, среди которых можно отметить "Новые Ватутинки", ЖК "Бунинский", "Рутаун".
Второй вариант квартиры "под чистовую" отделку, которых на рынке, как оказалось, меньше, чем "под ключ". Как правило, это жилье в панельных корпусах, где уже установлены перегородки, выполнена стяжка на полах, выровнены стены, смонтированы натяжные потолки, разведены коммуникации, то есть проведена вся предремонтная подготовка. К подобным проектам относятся ЖК "Новые Ватутинки. Южный квартал", некоторые корпуса города-парка "Первый Московский".
Элитная отделка
Отделка, которая предлагается сегодня в дорогом сегменте, позволяет действительно расслабиться в этом вопросе и довериться знаменитым дизайнерам с мировыми именами. Раньше такого подхода у застройщиков не было.
В элитных комплексах покупателям предлагается уже совсем другой уровень и подход к жилью с отделкой. По сути, "законодателем моды" готового жилья премиум-класса в Москве стала корпорация "Баркли", которая пошла по совершенно новому пути стала предлагать весьма капризной публике отделку от мировых дизайнеров.
По данным "Метриум Групп", среди высокобюджетного жилья проектов, в которых застройщиком предусмотрена полная или частичная отделка, также немного всего три, что составляет 9%. Данную опцию можно встретить в ЖК Barkli Park (отделка от Филиппа Старка), Barkli Virgin House (от Келли Хоппен) и Barkli Residence (от Роберта Стерна). Все три объекта строятся корпорацией "Баркли!"
Сколько стоит отделка
По словам специалистов, средняя стоимость чистовой отделки в Москве составляет порядка 10-12 тыс. руб. за 1 кв. м, и это минимум, в Московской области разброс цен более значительный, от 6 до 12 тыс. руб. за "квадрат", тогда как большинство людей рассчитывают на гораздо меньшие затраты.
Стоимость отделки, как правило, входит в общую цену квартиры. Лишь иногда застройщик предлагает ее как отдельную опцию, но даже в этом случае покупателю предоставляется выбор: купить готовую квартиру или проводить ремонтные работы самостоятельно.
"Если отделка включена в стоимость квартиры, то ее довольно сложно вычленить. Объективно судить об уровне цен на подготовительные или отделочные работы можно только на примере тех проектов, где одновременно реализуются квартиры разной степени готовности", отмечает Мария Литинецкая. Так, по данным "Метриум групп", в ЖК "Николин парк" разница в цене за квартиру с отделкой и без составляет 15 700 руб. за 1 кв. м. В ЖК комфорт-класса "Царицыно" готовая квартира стоит дороже на 12 000 руб. за 1 кв. м, чем просто метры "в бетоне". В "Некрасовке-Парк" комплексе экономкласса разница между готовой квартирой и такой же без ремонта составляет 10 500 руб. за 1 кв. м, а в "Новых Ватутинках" всего 4500 руб. за "квадрат".
Для наглядности можно сравнить разницу в стоимости по общему бюджету покупки. Например, в "Новых Ватутинках" однокомнатная квартира с отделкой под ключ стоит 3 448 900 рублей, без отделки 3 278 350 (разница 170 тыс. руб.), двухкомнатная с отделкой 4 988 300, без отделки 4 717 850 (разница 279 тыс. руб.), трехкомнатная с отделкой 6 764 500, без отделки 6 397 750 (разница 366 тыс. руб.).
"В конечном счете все зависит от уровня отделки, используемых материалов и ценовой политики застройщика, комментирует Мария Литинецкая. Но, как правило, готовая квартира дороже аналогичного жилья без ремонта не более чем на 10%. В подавляющем большинстве случаев отделка от застройщика выходит дешевле за счет того, что девелопер добивается дисконта 4045% от производителей на большой объем закупок отделочных материалов, оборудования и техники. Поэтому, покупая готовую квартиру от застройщика, будущий собственник точно сэкономит".
Готовы ли покупатели платить за отделку
Специалисты компании "Миэль-Новостройки" опросили потенциальных покупателей, сколько они готовы заплатить за отделку от застройщика. Оказалось, что ожидания клиентов не всегда соответствуют рыночным расценкам.
Как показал опрос, 60% потенциальных покупателей квартир готовы заплатить за качественную чистовую отделку не более 5 тыс. руб. за 1 кв. м, причем 34% планируют ограничиться расходами в пределах 3 тыс. руб. за "квадрат". На более значительные траты ориентированы 24% покупателей: 57 тыс. руб. за 1 кв. м отделки готовы отдать 11% клиентов, 710 тыс. руб. 8%, и более 10 тыс. руб. за "квадрат" могут потратить не более 5% покупателей. При этом 12% потребителей не планируют дополнительные расходы на этапе покупки квартиры.
"Такие клиенты либо ограничены в бюджете и рассчитывают растянуть затраты на ремонт на длительный период, либо не готовы платить за отделку от застройщика, предпочитая обустроить жилье по собственному вкусу. Однако покупатели не всегда учитывают, что в целом отделка от застройщика обойдется им дешевле, чем ремонт собственными силами", заключила Софья Лебедева.
ЗАРЕГИСТРИРОВАТЬ ПРАВА НА КВАРТИРУ ТЕПЕРЬ МОЖНО ПО ИНТЕРНЕТУ
Регистрировать права на квартиры, дома, земельные участки теперь можно по интернету. Такая возможность в нашей стране появилась впервые. Также владельцы недвижимости вправе теперь запрещать регистраторам совершать сделки со своим имуществом или долями без своего личного участия. Сразу несколько новых норм федеральных законов вступают в силу сегодня, 1 октября, пишет "Российская газета".
Что касается регистрации по интернету, то массово получать удобную электронную услугу по открытым каналам связи граждане смогут не раньше начала 2014 года, уточняют в Росреестре. По словам специалистов, Минэкономразвития сейчас определяет порядок подачи запросов, процедурные моменты.
Для регистрации потребуется отсканировать и передать по e-mail в Росреестр или на Единый портал госуслуг документы, заверив их усиленной электронной подписью. Получить свою подпись в специальных удостоверяющих центрах может любой гражданин и тот, кто хочет напрямую оформить единственную сделку; и крупные собственники недвижимости. При этом свидетельство о праве собственности оформляется только в бумажной форме.
Кроме того, как пишет "РГ", с сегодняшнего дня на проведение кадастрового учета и регистрацию прав на недвижимость отведено не более 18 дней.
Важный момент. Дачникам и владельцам загородной недвижимости тоже станет проще. Им теперь не надо представлять кадастровый паспорт при регистрации, в том числе на незавершенный объект строительства. Единственным подтверждением становится выданное муниципалитетом разрешение на ввод в эксплуатацию либо разрешение на строительство (для "незавершенки"). Но и то с 1 марта 2015 года. А до этого времени и такое разрешение не может быть затребовано. Все права на построенный дом зарегистрируют при наличии документов на земельный участок.
В защиту владельцев недвижимости от мошенников направлена и норма, запрещающая регистрировать без личного присутствия граждан или их законных представителей покупку продажу недвижимости. Но для этого собственник, который по каким-либо причинам ждет подвоха, должен прийти с паспортом в офис Росреестра и написать заявление. В этом случае все регистрационные действия с квартирой или участком будут запрещены. Эта мера исключит попытки совершения квартирных афер, уточняет "РГ".
Было изменено: 6:57 10/10/2013.
Было изменено: 6:58 10/10/2013.
