Ну не совсем неприятность, обидно просто... Меняем квартиру через агенство. Все замечательно, Химки, чудесный район.. Все счастливы. 20 должны были выходить на сделку, все деньги сняли... И в последний момент все обрывается, потому что Химкам продавцы подняли цену на 250 тыс., а они не потянули. А так как договор был не лично с продавцом а с агенством.. агенство ничего поделать не смогло. Сейчас вот ищем другую квартиру. А так обидно. Из за одного вылезшего в конце сделки идиота, который решил что это будет стоить на 250 тыс. дороже, все оборвалось.....
Да все эти предварительные договоры и залоги в юридическом плане вообще очень слабая, если не сказать никакая, гарантия. Нужна удача. А еще говорят что рынок стоит и спроса нет, сказочники.
Такая же фигня с авто из Америки. Вносишь 30 % предоплаты ждешь свою машинку 2 месяца. ВИН знаешь. Пробиваешь по КарФаксу. Все тебя устраивает и цвет и пробег и комплектация.. А приходит срок
тебе предлагают совершенно другую машину. Хочешь бери хочешь забирай залог. И хрен кто тебе чего возместит.
Вот поэтому и надо оставлять ЗАДАТОК, а не АВАНС! В случае не выполнения продавцом своих обязанностей, ЗАДАТОК возвращается в ДВОЙНОМ РАЗМЕРЕ, в отличии от аванса
ВалеричЪ, а потом пойди в суд и попробуй получить свой двойной размер по решению суда-даже если тебе и присудят..
гы-гы!
потом посмеемся вместе, как это у тебя получится)))
ПРЕЗИДИУМ ВЫСШЕГО АРБИТРАЖНОГО СУДА РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 2 июля 1996 г. No. 796595
Президиум Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации рассмотрел протест заместителя Председателя Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации на решение от 19. 06. 95 и постановление от 19. 07. 95 Арбитражного суда Новосибирской области по делу No. 4КЭ410.
Заслушав и обсудив доклад судьи, Президиум установил следующее.
Сберегательный банк Российской Федерации в лице Калининского отделения No. 8329 обратился в Новосибирский областной арбитражный суд с иском о признании недействительными договоров о залоге от 30. 09. 94 No. 29з, от 13. 10. 94 No. 35з и от 10. 11. 94 No. 39з, заключенных с коммерческим банком "Пакамар", ссылаясь на то, что управляющий отделением не имел надлежащих полномочий заключать указанные договоры от имени отделения и предметом залога не могут быть денежные средства, находящиеся на корреспондентском счете банка, поскольку являются собственностью клиентов.
Решением от 19. 06. 95 в удовлетворении исковых требований отказано по тем мотивам, что в соответствии с Положением о Калининском отделении No. 8329 Сберегательного банка Российской Федерации, действующим на период совершения сделок, управляющий имел право без доверенности заключать от имени отделения хозяйственные и иные договоры.
Постановлением апелляционной инстанции от 19. 07. 95 решение оставлено без изменения.
Апелляционная инстанция, ссылаясь на положение об отделении, подтвердила право управляющего совершать без доверенности сделки от имени отделения и признала, что спорные договоры о залоге заключены в соответствии с требованиями статей 27 и 28 Основ гражданского законодательства и Закона Российской Федерации "О залоге".
В протесте заместителя Председателя Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации предлагается решение и постановление отменить, договоры о залоге признать недействительными.
Президиум считает, что протест подлежит удовлетворению по следующим основаниям.
Между коммерческим банком "Пакамар" и акционерным обществом закрытого типа "Симс" заключены кредитные договоры от 30. 09. 94 No. 29, от 13. 10. 94 No. 35 и от 10. 11. 94 No. 39 на предоставление последнему кредита в сумме 10500000 рублей.
В обеспечение возврата кредита коммерческим банком "Пакамар" и Калининским отделением No. 8329 Сбербанка России заключены договоры о залоге денежных средств, находящихся на корреспондентском счете банка, от 30. 09. 94 No. 29з, от 13. 10. 94 No. 35з и от 10. 11. 94 No. 39з.
Согласно статье 1 Закона Российской Федерации "О залоге" залог - способ обеспечения обязательства, при котором кредитор (залогодержатель) приобретает право в случае неисполнения должником обязательства получить удовлетворение за счет заложенного имущества.
При этом в силу статей 28, 29 и 30 Закона Российской Федерации "О залоге" и статей 349 и 350 Гражданского кодекса Российской Федерации удовлетворение требований осуществляется путем продажи заложенного имущества с публичных торгов с направлением вырученной суммы в погашение долга.
Тем самым одним из существенных признаков договора о залоге является возможность реализации предмета залога.
Денежные средства, а тем более в безналичной форме, этим признаком не обладают.
*****
Таким образом, исходя из сути залоговых отношений денежные средства не могут быть предметом залога.
*****
При данных обстоятельствах спорные договоры о залоге не соответствуют требованиям Закона и являются недействительными в силу статьи 168 Гражданского кодекса Российской Федерации.
Руководствуясь статьями 187 - 189 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Президиум Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации
постановил:
решение от 19. 06. 95 и постановление от 19. 07. 95 Арбитражного суда Новосибирской области по делу No. 4КЭ410 отменить.
Признать договоры о залоге от 30. 09. 94 No. 29з, от 13. 10. 94 No. 35з и от 10. 11. 94 No. 39з недействительными.
Председатель
Высшего Арбитражного Суда
Российской Федерации
В. Ф. ЯКОВЛЕВ
ну и на закуску:
Вот умные и знающие люди еще подсказали:
Есть свежее постановление ФАС МО по теме.
Суть дела: положения агентского договора предусматривали передачу денег в залог в счет обеспечения обязательств по агентскому договору.
Потом договор был расторгнут и "залогодатель" (Агент) обратился с иском к Принципалу о взыскании суммы денежных средств, переданных "в залог".
Первая и аппеляция отказали.
ФАС МО отменил и направил на новое рассмотрение.
Вывод ФАС МО со ссылками на 344, 349, 350 ГК и п. 3 инф письма васа от 15. 01. 98 26: "... Исходя из природы "безналичных денег" они не могут быть переданы в залог по правилам, регулирующим залог вещей..."
Ну и пипец вам наконец)). Кому
не актуально и лень читать, читайте последнее предложение.
*****
Как отказаться от покупки квартиры без потери задатка?
Текст: Яна Лисицына, Иван Сергеев | Фото: Gettyimages | 17 апреля 2007
Продолжая тему о внесении предоплаты при покупке квартиры, начатую на прошлой неделе, "Собственник" изучил несколько парадоксальных случаев, связанных с задатком.
Среди риелторов ходит такая шутка: хочешь сорвать сделку пригласи юриста. Действительно, на первый взгляд может показаться, что юристы порой слишком перестраховываются, что сомнения их излишни, ведь у риелторских компаний существует сложившаяся практика заключения договоров, и озадачиваться вопросами теории лишний раз вроде как ни к чему.
"Собственник" уже писал о том, как можно внести предоплату за квартиру, какие варианты существуют и какой из них предпочтительнее. Речь шла об общепринятых и используемых повсеместно всеми риелторами задатке и авансе. Казалось бы, тема исчерпана. Но редакция получила и отклики от практикующих юристов, выступающих против существующей практики внесения предоплаты за приобретаемое жилье. Почему? Попробуем разобраться вместе.
Многие юристы выступают против практики внесения предоплаты за приобретаемое жилье. Почему? Разберемся вместе.
Представим на минутку, что вы потенциальный покупатель квартиры. Посмотрели, все в квартире понравилось. Риелтор предлагает стандартную схему внесение предоплаты путем заключения соглашения о задатке. При этом покупателю обычно расписывают следующую схему. После того как сделка состоится и договор купли-продажи будет подписан, сумма внесенных средств вычитается из общей стоимости квартиры. Если один из участников предполагаемой сделки откажется от нее, к нему применяются штрафные санкции. Отказавшийся покупатель, скорее всего, не получит свой задаток назад. Отказавшийся продавец обязан вернуть задаток в двойном размере. Тут возможны варианты, но одно совершенно ясно: для всех участников будущей сделки предоплата служит некоей гарантией того, что договор купли-продажи будет заключен в оговоренные сроки. Покупатель вносит задаток и начинает собирать недостающие деньги. Продавец освобождает квартиру. Риелтор занимается сбором необходимых документов. Все ждут того дня, когда будет подписан договор купли-продажи.
И вот, предположим, незадолго до назначенного дня сделка срывается. Хозяин квартиры отказывается ее продавать, но и возвращать задаток в двойном размере, а возможно, даже и в одинарном, не собирается. Или покупатель отказывается покупать, а хозяин квартиры намерен оставить задаток у себя в качестве компенсации материального и морального ущерба. Кто-то один с этим не согласен. Договориться полюбовно не удается. Звучит сакраментальная фраза: "Встретимся в суде!" И тут начинается самое интересное...
Теперь ко всем заключенным ранее соглашениям применимо только одно толкование с точки зрения закона. А по закону внесенная предоплата, или, как мы ее называем, задаток, задатком по сути не является. Следовательно, и взыскана по суду она быть не может.
Рассказывает юрист Илья Делягин: "Уплата задатка допускается только по существующим денежным обязательствам (п. 1 ст. 380 ГК РФ). Предварительный договор не порождает никаких денежных обязательств, как это следует из п. 1 ст. 429 ГК РФ (предварительный договор есть обязанность заключить в будущем договор). Уплата задатка по предварительному договору не основана на законе, и, если задаток выплачен, выплата денежной суммы совершена без правовых оснований. Отсюда следует, что денежная сумма, выплаченная по предварительному договору и названная сторонами задатком, таковым не является, и на соответствующие отношения не может быть распространено регулирование, предусмотренное ст. 380-381 ГК РФ. То есть требование об уплате двойной суммы задатка, предусмотренное п. 2 ст. 381 ГК РФ, не может быть удовлетворено".
То есть существует риск, что в суде несостоявшемуся покупателю будет отказано во взыскании двойной суммы задатка в виде штрафных санкций. Если же сделка не состоялась по вине покупателя, продавцу тоже вряд ли удастся через суд добиться возмещения ущерба. Следует помнить, что соглашение о задатке как способ обеспечения исполнения обязательства является акцессорным, то есть дополнительным, обязательством. Его вспомогательный характер проявляется в том, что заключение соглашения о задатке не может по времени опережать заключение того договора, исполнение которого обеспечивается задатком.
В практике нашего рынка недвижимости соглашение о задатке обычно заключается между сторонами в отрыве от основного договора, до его заключения, в то время как по закону заключению соглашения о задатке должно предшествовать заключение именно основного договора купли-продажи и его государственная регистрация.
Так что если
договор купли-продажи квартиры между сторонами на момент передачи денег в качестве задатка не был заключен, то соглашение о задатке не влечет за собой правового эффекта.
Поскольку передача продавцу денег покупателем не основана на договоре (соглашение о задатке не может считаться заключенным), данная сумма подлежит возврату покупателю. А в случае, если покупатель передумал покупать квартиру, суд обяжет продавца вернуть сумму так называемого задатка в соответствии со ст. 1102 ГК РФ как неосновательное обогащение.
Если же сделка не состоялась по вине продавца, у него не возникает обязанности по передаче квартиры в собственность покупателя и возмещению возникших у покупателя убытков.
То есть выплата задатка в качестве некоей гарантии до заключения договора купли-продажи на самом деле ничего не гарантирует ни одной из сторон. "Довод о том, что выплаченный "задаток" подтверждает заключение договора, поэтому его уплата является допустимой, не основан на законе. Ведь договор продажи жилого дома, квартиры, части жилого дома или квартиры подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации (п. 2 ст. 558 ГК РФ). На момент заключения предварительного договора никакого договора продажи сторонами заключено не было. Следовательно, он не был зарегистрирован в установленном законом порядке", продолжает Илья Делягин. Обо всем этом следует помнить, когда риелтор предложит вам внести или принять деньги по соглашению о задатке.
Покупатель в законном отказе, или Искусство торговли
Известно, что еще недавно на растущем рынке продавцы квартир активно повышали цену в день перед заключением договора, аргументируя это тем, что цены выросли. Сейчас, на рынке падающем, они оказались в обратной ситуации. Теперь покупатель квартиры требует снизить цену перед сделкой, поскольку квартира подешевела на несколько тысяч у. е. Иначе он настаивает на возвращении задатка и отказывается от сделки. Тут начинается тяжба: а кому достанется задаток?
Хозяин квартиры уверен, что его преимущества налицо: ведь сделка срывается по вине покупателя, и вроде бы задаток по договору сторон остается у него. Однако, как демонстрируют приведенные выше апелляции к закону и судебной практике, задаток не является средством обеспечения сделки, и при желании покупатель легко докажет, что это всего лишь неосновательное обогащение. Правда, докажет только в суде.
В общем, только опытный дипломат, которым и должен быть каждый риелтор, сможет уберечь сделку от крушения. Опять же, покупателям в нынешних условиях должно быть выгодно заключать договор аванса, который, с одной стороны, ни к чему их не обязывает, но, с другой стороны, ни к чему не обязывает и владельца квартиры. Это поможет к моменту сделки уменьшить цену квартиры до существующего рыночного уровня.
В сущности, единственной причиной, которая может "склеить" сделку, остается желание покупателя купить именно эту квартиру. А значит, продавцам стоит постараться, чтобы повысить привлекательность продаваемого жилья, потому как на нашем рынке недвижимости все происходит только по доброй воле сторон, без всякого вмешательства закона.
Мой случай в Москве с агентством Инком-недвижимость.
Посмотрел квартиру на съем. Дал залог.
Хозяева не смогли предоставить свидетельство о собственности, дескать оно не в Москве, а в Зеленограде.
Посадил в машину бабушку-хозяйку, повез в Зеленоград. С работы звонят, рвут. Но хату снимать надо, ибо гостиница карман тянет.
Говорю агенту - завтра. Он - сегодня или выставляем и сдаем. Я - а залог? Он - приезжай, забирай, мне фигня. на твой залог.
Вывод - не давать. А агентов - в сторону.
ПС Боника! Рад видеть знакомые физиономии. Как у тебя? Решилось все?
Залога не существует а продаже!! Есть или аванс, или предоплата.
Заствить хозяина продать квартиру невозможно. Надо заранее подробно обговаривать бодобное развитие ситуевины.
Опять же, много зависит на каком месте в цепочке вы находитесь...
Примерно так.
Так далеко забрались, и до сих пор не зарегистрировались!? Вот те на! А ведь многие действия на сайте, в том числе и удовольствие комментировать чужие дневники, могут себе позволить лишь зарегистрированные пользователи! Вот так вот!
