(с французского сайта о бизнесе)
Если вы планируете купить недвижимость во Франции с помощью заемных средств, то перед вами открыты два варианта. Вы можете напрямую обратиться к французским банкам или воспользоваться услугами независимого ипотечного брокера. Любое финансово-кредитное учреждение имеет свои критерии кредитования, равно как и различные типы ипотечных продуктов. Это значит, что вашу кандидатуру могут оформить далеко не в каждом банке, особенно если ваши обстоятельства отличаются от того, что местные банки рассматривают в качестве нормы, например, если сфера вашей деятельности относится к самозанятости или если вы являетесь налоговым резидентом неевропейской страны. Аналогично, ассортимент доступных вам продуктов может быть ограничен.
Независимый ипотечный брокер предоставит вам доступ ко всему рынку и сможет найти ипотечный продукт, наиболее подходящий под индивидуальные обстоятельства. Брокер также может предоставить вам доступ к дисконтированным ставкам и продуктам, которые недоступны при непосредственном обращении к кредиторам. Повторный залог недвижимости во Франции не столь широко распространен, как, например, на рынке Северной Америки, и одна из причин данной тенденции сравнительно высокая стоимость финансового продукта. Именно поэтому к выбору брокера и типа ипотеки важно подойти со всей ответственностью условия должны соответствовать вашему финансовому состоянию на протяжении многих лет.
2. Получите принципиальное согласие на предоставление ипотеки во Франции
Прежде чем приступить к непосредственному поиску недвижимости во Франции, имеет смысл обратиться в банк за получением принципиального согласия профинансировать сделку. Преимущество такого подхода заключается в том, что он позволит вам понять, сколько средств может быть предоставлено в качестве займа, а тот факт, что у вас будут средства на благополучное завершение сделки, позволит вам спать спокойно. Для продавца этот документ станет своеобразной гарантией серьезности ваших намерений. Наличие принципиального согласия банка поставит вас в более выгодное положение по сравнению с остальными претендентами на тот же объект, и позволит в ускоренные сроки завершить сделку.
3. Подпишите compromis de vente
После согласования цены на недвижимость во Франции, вам необходимо будет подписать договор купли-продажи или compromis de vente. Если для заключения сделки вам надо оформить ипотеку, то вы имеете полное право внести в контракт так называемую отлагательную оговорку (clause suspensive). Это позволит вам выйти из сделки (при отказе банка выдать ипотечный кредит), не рискуя потерять депозит. Тем не менее вам необходимо знать, что некоторые продавцы с опаской подписывают договор, в котором есть отлагательные оговорки, особенно если собственник может выбрать другого потенциального покупателя, который готов подписать контракт на условиях продавца. Чтобы максимально увеличить свои шансы, вы можете заблаговременно получить принципиальное согласие банка, как указано выше.
4. Получите ипотечное предложение
После того, как вы подписали compromis de vente, получили одобрение на оформление ипотеки во Франции и кредитор провел оценку имущества, пришло время для предоставления ипотечного предложения.
Одна из особенностей французского ипотечного процесса заключается в том, что, согласно местному законодательству, воспользоваться им вы сможете только через 11 дней, т. е. после окончания периода для раздумий. Этот период начинается в день получения предложения, и подписанный с вашей стороны документ может быть отправлен только по истечении 11 дней. Если вы попытаетесь ускорить процесс, и отправите предложение до истечения 11-дневного срока, то оферта утратит свою юридическую значимость, предложение кредитора необходимо будет получать заново и период для размышлений обнулится. Также важно, чтобы предложение было правильно заполнено и подписано, поскольку это также может привести к необходимости повторного запроса.
5. Завершите сделку
После того, как подписанная оферта будет отправлена кредитору, нотариус, сопровождающий вашу сделку купли-продажи недвижимости во Франции, имеет право обратиться к кредитору с запросом на перечисление денежных средств, конечно, при условии соблюдения всех остальных процессуальных и юридических вопросов. После поступления средств на счет нотариуса сделку можно завершать. Вам нужно будет либо подписать окончательные документы лично, либо договориться о том, чтобы нотариус сделал это от вашего имени по доверенности (которая должна быть составлена и подписана заранее). Процесс оформления ипотеки во Франции, как правило, может занять до трех месяцев. Все может быть завершено и в более сжатые сроки, но вы должны выделить достаточно времени, чтобы улаживать вопросы без спешки. Если вы решите сотрудничать с ипотечным брокером, который за вас будет управлять процессом и поддерживать связь со всеми заинтересованными сторонами, то максимально увеличите шансы завершить сделку в кратчайшие сроки.
В следующей части этого руководства будут более внимательно рассмотрены ипотечные продукты, которые в настоящее время доступны для покупателей-нерезидентов.
Типы ипотеки во Франции
Во Франции доступны несколько видов ипотечного кредитования, но самыми популярными из них являются кредиты с выплатой только процентов, а также кредиты с погашением процентов и тела кредита. С гораздо большей легкостью французские кредиторы выдают займы с выплатой тела и процентов, а ипотека с погашением только процентов редко доступна даже местным жителям на внутреннем рынке.
Прежде чем приступать к детальному рассмотрению различных опций французского рынка ипотечного кредитования, стоит выделить то, чего можно ожидать от ипотеки с выплатой только процентов. Большинство кредиторов готовы предлагать такой вид ипотеки только на начальном этапе общего срока, однако впоследствии условия меняются на выплату тела кредита и процентов по нему.
Например, при ипотеке сроком на 20 лет, период выплаты только процентов может занять около двух лет, за которым последуют 18 лет выплаты тела и процентов. Либо двадцатилетний срок можно равномерно разбить на два десятилетия с различными условиями выплат. В широком смысле кредиторы рады предоставить возможность заемщикам делать переплаты без штрафных санкций во время фазы выплаты только процентов.
Полноценная ипотека с выплатой процентов на протяжении всего срока кредитования стала довольно редким вариантом во Франции, так как со стороны банка это считается более рискованной формой финансирования. Но и там, где подобная опция доступна, заемщик должен будет доказать, что он имеет иные имущественные и финансовые активы в размере 120% или 150% от суммы кредита.
Большинство новоявленных покупателей понимают, что стандартная погашаемая ипотека во Франции дает гораздо больше возможностей. Обычно бонусом такого кредита являются более низкие ставки и более продолжительный срок (до 30 лет). Современный рынок предлагает три типа погашаемой ипотеки: с переменной ставкой, с фиксированной ставкой и с ограниченной ставкой.
Ипотечные кредиты с переменной ставкой, как правило, привязаны к одной из базовых ставок EURIBOR это "европейская межбанковская ставка", и эквивалент этой ставки в Еврозоне LIBOR. Таким образом, ставка, применимая к вашей ипотеке во Франции, будет зависеть от изменений индекса EURIBOR.
Важно отметить, что повышение ставок не обязательно приведет к увеличению ежемесячных платежей. Вместо этого банк может продолжать взимать такую #8203;#8203; же сумму ежемесячно, но просто увеличивать общий срок действия ипотеки.
Самые популярные ипотечные кредиты на внутреннем рынке Франции имеют ставки, которые фиксируются на срок действия ипотечного кредита. Иностранные заемщики, в частности, из России, Украины, Беларуси или Казахстана, могут быть приятно удивлены, увидев, насколько низки эти ставки, учитывая уровень финансовой безопасности, который они гарантируют. Тем не менее вы должны иметь в виду, что банки склонны наказывать заемщиков, желающих досрочно (частично или полностью) погасить ипотеку, если она была оформлена с фиксированной ставкой.
Относительно свежее нововведение на рынке ипотечного кредитования Франции было связано с разрешением выдавать нерезидентам ипотеку с ограниченной ставкой. По сути, этот вариант работает так же, как и ипотека во Франции с переменной ставкой. Однако банк установит верхний лимит, который и будет применяться к части или ко всему сроку предоставления кредита.
Этот вариант обеспечивает определенный уровень безопасности для тех, кто обеспокоен повышением базовых ставок, и в то же время в целом допускает переплату без штрафов. В периоды финансовой и экономической неопределенности этот вид ипотеки оказался очень популярным среди покупателей-нерезидентов.
Ипотечные критерии
Исторически так сложилось, что французские кредиторы довольно консервативны, когда речь идет о предоставлении заемного финансирования. Если вы хотите оформить ипотеку во Франции, то должны быть готовы предоставить обширный пакет документов, касающихся каждого аспекта вашего финансового положения. Выдача кредита по так называемой "самосертификации" никогда не была доступна во Франции.
Французский банк не стремится проводить проверку кредитоспособности заявителей-нерезидентов или даже запрашивать кредитную оценку. Вместо этого они анализируют личные банковские выписки, чтобы точно определить все финансовые транзакции, совершенные в течение последних трех месяцев. Чтобы кандидат на кредит получил одобрение, необходимо выполнить следующие требования:- претендент должен иметь как минимум 15% от суммы, чтобы оплатить первоначальный взнос собственными средствами. Еще 7% от стоимости объекта переводятся на счет нотариуса для регистрации покупки эти средства тоже должны быть личными;
- не более трети дохода заемщика могут быть приняты в счет погашения ежемесячных платежей. В сумму расходов включаются ипотечные кредиты, личные займы, арендные и коммунальные платежи, и это помимо предполагаемого ежемесячного взноса за ипотеку;
- после получения ипотеки, общий баланс займов и кредитов, оформленных на имя заемщика, не должен превышать пятикратного дохода.
Все перечисленные критерии и ипотечные продукты будут варьироваться от банка к банку. Поэтому настоятельно рекомендуется поговорить с независимым брокером, чтобы выяснить, какой кредитор оптимально подходит под ваши требования оформления ипотеки во Франции.
Переходя к следующей части руководства, стоит еще раз напомнить, что покупка недвижимости во Франции может быть очень сложными процессом. Хочется надеяться, что первые части статьи дали вам примерное представление о том, чего можно ожидать при организации финансирования сделки.
В общих чертах вы увидите, что процесс получения ипотеки не очень отличается от того, что можно встретить в других странах. В заключительной части статьи будут рассмотрены наиболее уникальные аспекты, конкретно касающиеся французской ипотеки, чтобы вы могли все спланировать и избежать неприятных сюрпризов.
Отлагательная оговорка или clause suspensive
Во Франции очень распространено включать пункты об ипотеке в договор купли-продажи. Это защищает депозит покупателя на случай, если в предоставлении ипотеки ему будет отказано, в результате чего он не сможет завершить сделку по финансовым соображениям. Этот пункт называется отлагательной оговоркой или clause suspensive и его желательно вносить в контракт, даже если у вас, как у покупателя, уже имеется предварительное одобрение ипотеки во Франции со стороны кредитора.
Переменные ежемесячные выплаты
Если вы выберете тип ипотеки с "переменной" или "плавающей" процентной ставкой, то ставка, взимаемая кредитором, будет определяться изменениями базовой ставки. Однако, в отличие, например, от ипотеки в Великобритании, рост или падение базовой ставки необязательно означает, что ваш ежемесячный взнос по ипотеке будет соответственно увеличиваться или уменьшаться. Вместо этого, банк чаще вводит подобные изменения в действие, увеличивая или сокращая общий срок вашей ипотеки во Франции.
Это означает, что свои расходы вы можете планировать заранее, и быть уверенным, что доход кардинально не изменится, даже если на финансовых рынках Европы произойдут кардинальные изменения.
Страхование жизни
Почти все французские банки требуют, чтобы заемщик застраховал свою жизнь. Кроме того кредиторы все реже принимают в учет уже существующий страховой полис, требуя оформить новый, который будет привязан к кредиту. Поэтому вам стоит быть готовым к тому, что оформление ипотеки во Франции повлечет за собой получение нового полиса страхования жизни. Вас могут попросить пройти медицинское обследование, чтобы страховой полис максимально соответствовал показателям здоровья. Все это естественным образом увеличит ваши затраты на получение ипотеки во Франции.
Обмен валют
Крайне редко можно столкнуться с ситуацией, когда покупка недвижимости во Франции финансируется любой валютой, отличной от евро. Если вы получаете зарплату в рублях, долларах или любой другой валюте, то колебания валютного курса могут повлиять на то, какой процент вашего дохода будет потрачен на ежемесячные взносы. Поэтому вам следует обратиться за помощью к специалисту по обмену валют, чтобы тот помог в составлении плана регулярных платежей и выбрал максимально выгодную опцию.
Критерии доступности
В большинстве стран Европы кредиторы используют систему расчета коэффициента доходности, чтобы понять шансы кандидата на предоставление ипотеки. Схема, которая действует на французском рынке, была изложена во второй части этой статьи.
Однако следует заметить, что традиционно французских кредиторов больше всего занимает вопрос о том, какая часть вашего ежемесячного дохода сможет покрыть обслуживание займа. Если вы обеспокоены тем, что новый ипотечный кредит не может быть выдан из-за большой долговой нагрузки по уже имеющимся кредитам, вам стоит заранее просчитать этот нюанс, поскольку французские банки обязательно доберутся до этого пункта. Независимый брокер сможет очень быстро оценить ваши шансы и сообщить, будет ли вам доступна ипотека во Франции.
Сопутствующая документация
Как уже упоминалось, самостоятельно оформить ипотеку с предоставлением документации онлайн во Франции не представляется возможным. Кредитные учреждения всегда требуют от заявителей полного раскрытия финансовой информации. Именно поэтому к своему заявлению на предоставление ипотеки необходимо приложить обширный пакет заявлений и документов, удостоверяющих личность, доход и вашу надежность. И снова, опытный брокер сможет предоставить информацию о том, какие документы потребуются, и подскажет, принимаются ли в расчет копии (в том числе и электронные) или в обязательном порядке необходимо предоставлять оригиналы.
Организация бизнеса g#238; te
Многие инвесторы планируют переехать во Францию на ПМЖ, и покупку недвижимости рассматривают, как возможность начать собственный бизнес. Если подобная идея вам также приходила в голову, то убедитесь, что проделали всю подготовительную работу. Французские банки очень осторожно относятся к финансированию этих проектов. По сути, кредитор должен иметь доказательства вашей платежеспособности, а для этого подойдут существующие формы дохода. Потенциальный заработок на новой недвижимости во Франции будет только приятным бонусом, не более. Как правило, доход, который вы планируете получать от сдачи недвижимости в аренду, не может считаться достаточным для погашения ипотеки.
Если, несмотря на обширность затронутых тем, у вас остались вопросы по получению и оформлению ипотеки во Франции, обращайтесь в компанию Кофранс, специалисты которой дадут развернутые ответы и помогут определить размер займа, на который вы можете рассчитывать.
